查看原文
其他

第1批新房官宣:25个新房怎么选,都在这篇文章里了

火箭哥🚀 上海新房火箭哥 2023-02-07
直播预告:周二明天晚上8点半,火箭哥将在解读每日最新消息之外,为大家带来新年二手房价分析:《2023年第1批新房认购指南:自由问答》

1.当日最新消息解读

2.第1批新房盘点:选谁最合适?
3.自由问答环节
欢迎点击下方名片预约,我们直播见:
大家好,我是火箭哥
买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文:
第1批新房今天早上官宣了,总计25个新房、6958套房源,供应创下历史新低——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

火箭哥将项目热度进行分类,得到这样一张积分地图:
每年的第1批供应都不多,只不过2023年对比之下显得更少了。
这批新房的选择不多,项目在官宣前已经知道的七七八八了,和预期差别不大;
今天,我们主要根据来分析下每个新房的积分情况,大家可以根据项目顺序跳转阅读:

1.浦东5大新房盘点:积分会是多少?

2.内环:和樾天汇&海玥天汇是否会撞车?

3.公园1872南北地块一起开,会撞车吗?‍‍‍‍‍‍‍‍

4.古美华府积分突破60分?很有可能‍‍‍

5.蟠龙府2期积分会涨到60分吗?‍

6.宝山嘉定6盘入市:难触发积分

01 “浦东”

浦东人民应该是第1批当下最开心的了——
项目不仅数量多而且质量高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍
当下的浦东供应总量,从房源数量上已经接近新房集中批次供应以来的历史新高:
而如果将总价筛选在800-1200万级新房,那第1批供应可以说已经接近过往批次所有房源总和:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
这样的挤兑下,项目都很不错但预判很难出现绝对高分。‍
了解到这些,我们再来看浦东的新房供应,分数预计如下——‍
1.最高分:华发唐镇预计70分左右
从可供参考的周边二手房价来说,唐镇是热度最高的那个;‍‍‍‍‍‍‍‍
近期,唐镇核心区的二手房成交不多,像“唐镇三兄弟”之一的浦发罗兰翡丽上个月成交一套96平小三房,单价9.7万,另外去年12月还成交一套118平三房,建面单价10.1万
更靠近唐镇地铁站的绿城玉兰花园、绿城玉兰公馆是唐镇的标杆商品房小区,干挂石材外立面,绿城品质,近期成交价在10-11万,而123平这套由于是大面积两房,因此单价低一些在8.5万/平(不满五税费高)。

而在唐镇,华发半岛华庭将作为一批次新房上市,联动价7.06万,绿城的品质较高所以参考性不大,对比唐镇三兄弟的仁恒东郊以及浦发罗兰翡丽等9.5-10万元的次新二手房成交价较为合理;

同时,因为华发项目距离地铁站更近、楼龄也更新,个人判断会比仁恒东郊等略高一些,二手价格参考为10-10.5万10-10.5万,倒挂率在约45%

目前,项目已经对外开放展厅,大家可以去长泰广场了解:

目目前已经开放展厅,正在验资中;感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
2.平起平坐:浦开云璟≈瑞仕半岛璟庭
2个项目综合产品力都不错,但是总有各自的“硬伤”——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
其中,浦开云璟14+21号线交汇位置加分,周边大片绿地规划也是稀缺;项目带泳池会所,但项目最小户型得房率可能仅在70%不到,这是一个比较大的痛点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
再看瑞仕半岛璟庭,项目距离森兰很近,但实际周边回迁房较多,城市界面可能和我们想象中的森兰有一些差距:


项目周边,去年签约的森兰印象城目前已经开工建设,预计将和瑞仕半岛璟庭同期交付:
很多人会认为瑞仕半岛璟庭属于森兰,但其实项目并非位于森兰核心区——
项目房地联动价为7.03万,和今年售罄的招商璀璨公馆价格一致;但是比起位置,瑞仕半岛璟庭距离市区更近一些:

3.勉强触发:金鼎阅府
虽然产品很强,项目单价比起上一期阅府贵了一些:

最关键的预估低分的原因,就是项目991套的房源供应——‍‍‍‍‍‍‍‍‍

翻看上海过往所有新房上市的历史,单批次供应1000套房源的案例屈指可数——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
事实上,2022年全上海供应单批次超过500套的项目仅有37个
如果筛选超过800套的项目,全上海仅有3个。‍‍‍‍‍
其中,2个项目来自临港都没有触发积分,唯一触发的颛桥紫薇入围分仅为51.43分:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
这样看来,金鼎的分数很难突破、50分选手建议重点关注。
感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
4.中企云萃森林:竞争格局发生根本变化,预计50分+
去年年底,中企云萃森林的竞争格局是这样的:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
前有狼后有虎,满屏幕的竞争对手让中企10.5万的价格显得毫无竞争力。


而现在,全上海总价能跨到套均1000万+的项目屈指可数,除了闵行的古美华府算一个之外,整个上海西南片区已经一马平川、没有竞品。‍‍
同时,云萃森林2期此次套数减少至245套,同时123平四房在功能性上其实很有优势:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
综上,此次云萃森林预估会触发积分,且会在50分以上。
项目样板房&售楼处已经开放;感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
02 “海玥天汇”
瑞仕云曜璟庭缺席之后,杨浦的竞争格局变得非常清晰——‍‍‍‍‍‍‍
保利珑誉吸走1000万级浦东/陆家嘴客户,利空金鼎和瑞仕半岛;‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
而海玥天汇预计将是本轮市区最高分,和樾天汇预估60分以内都有机会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

海玥天汇之所以会是本轮佼佼者,有这样几个原因:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1.套数少:183套房源少,内环本轮唯一供应‍‍‍‍‍‍

2.户型好:一梯两户无消防连廊,在市中心非常稀缺;

3.密度低:容积率2是内环目前容积率最低的千万级土拍出让地块。
从时间线来看,保利珑誉正在认购、和樾天汇本周取证,这俩是百分百撞车了;
而海玥天汇稍微靠后,预计将在3月上旬取证,上面2个盘的落榜生可以考虑这里。‍‍‍

项目最低8层,此次90平三房户型就在最前排的5号楼:

建面约90平三房

预计总价1000万起

主力99平三房两卫也是标准的南北通透户型,一梯两户没有消防连廊是一大卖点:

建面约99平三房两卫
预计约1150万:

项目目前已经开放售楼处,即将开放样板房;感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
直播预告:周二明天晚上8点半,火箭哥将在解读每日最新消息之外,为大家带来新年二手房价分析:《2023年第1批新房认购指南:自由问答》

1.当日最新消息解读

2.第1批新房盘点:选谁最合适?
3.自由问答环节
欢迎点击下方名片预约,我们直播见:
03 “公园1872”
第1批中,我们看到公园1872的南北地块同时过会的情况——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
此前3批次取证的都是南地块,此次4批次为最终收官;‍‍‍‍‍
而北地块今年预计也将分为4个批次入市,两者都算是23号线的地铁房。‍‍‍‍‍

目前来看,2个地块之间不会撞车,南地块会先开盘、开完再出北地块:
担心撞车的同学可以放宽心,这一批你有2次参与的机会。
此次推出364套房源是历史批次中最多的一次,同时在1.8:1的入围比下预计分数有望继续下探,50分同学可持续关注:

此次加推为最后收官,楼栋几乎都在较为核心的位置——

户型此次主力为104平和132平2个户型段,同时95平小户型总价预计400万起,进一步拉低了总价门槛:

建面约95平三房

项目不需要再多说,「500万预算+200米地铁+学区预期+规划泳池会所」的配置在这个预算下几乎难找出更好的选择——
吴泾不等于紫竹,而紫竹的配套能级相当高,同总价内的综合实力也是1872三开三罄的最大底气。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目目前已经开放售楼处&样板房;感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
04 “古美华府&蟠龙府:60分项目”
古美华府作为主力900万级项目,在当下的浦西没有任何竞争对手——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
比起去年浦西竞争激烈的情况,古美华庭在这样的情况下只能拿到51.4分;‍‍

而当下的情况来看,古美华府冲击60分几乎没有疑问——‍‍‍‍‍‍
整个浦西,能花出去900万预算的房子可能只有这里了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
看到蟠龙府2期,逻辑其实也是一样的——‍
在去年第8批,同批次有中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代等竞品分流;‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
而在当下的大虹桥,仅有蟠龙府2期一家上市,所有的焦点都在项目身上,分数必然要涨。

从中铁虹桥逸都和璀璨时代的弃号率大幅降低就能看出,大家其实也都意识到了今年大虹桥竞争加剧,相信此次蟠龙府的分数抬升至60分+

项目目前已经开放售楼处&样板房;感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道,会有项目销售联系你:
关于2023年的选择,火箭哥为大家制作了2023年新房地图课件,其中包含了经过筛选整理的、大概率上市的准新房地图;感兴趣的同学可以长按下方微信免费领取:
以上是正文,来自火箭哥🚀
直播预告:明天晚上8点半,火箭哥将在解读每日最新消息之外,为大家带来新年二手房价分析:《2023年第1批新房认购指南:自由问答》

1.当日最新消息解读

2.第1批新房盘点:选谁最合适?
3.自由问答环节
欢迎点击下方名片预约,我们直播见:
火箭哥现已开通多平台更新,欢迎大家关注支持:

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存